Costi terreno

Ciao,
ho cominciato a muovermi per cercare un terreno.
Indagando ho saputo che l'IVA applicata all'acquisto del terreno e' del 18%, anche se questo venisse subito destinato a ospitare la prima casa; sembra, poi, che tale IVA non sia in nessun modo recuperabile (non esista cioe' una sorta di credito di d'imposta).
Ma allora, nel caso si acquisti un immobile finito o al grezzo, se l'impresa che l'ha costruito non paga l'iva sul terreno (cioe' la recupera) e l'acquirente dello stesso, in caso costituisca prima casa, paga il 4%... alla fine su tutto il bene (anche sulla quota parte del terreno) si e' pagato il 4%.
Se il privato costruisce paga il 18% sul terreno (anche finalizzato a prima casa) e 4% sui materiali e costi di impresa: in questo modo, per soddisfare la stessa esigenza, paga globalmente molto di piu': mi sembra un'anomalia evidente, un "buco" legislativo... o sbaglio qualcosa?

Qualcuno mi puo' aiutare?

Alessandro